2018年工程部综合管理要求
- 发布日期：2018-11-19
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1 范围
本标准规定了工程部交接班、巡视、钥匙管理、库房管理、工具管理和接报的要求。本标准适用于工程部物业综合管理工作。
2 交接班
2.1 提前 10 分钟做好交接班准备工作，准点进行交接。交班者向接班者交待设备运行状况、运行方式、设备检修及变更等情况，并将值班记录本交给接班人员；接班者查看设备运行记录，清点仪表、工具、钥匙，检查设备状况。见图 1。
2.2 如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗，并及时报告主管，直到主管安排好接班人员办完交接班手续后方可离岗。
2.3 交接班时如设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，并及时报告主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。
3 巡视
3.1 巡视时间
3.1.1 电工
变电所24小时值班人员，8:30、10：30、13：30、16:30、19:00、22:00进行巡查并做好运行记录。
3.1.2 水工
24小时值班人员，每隔5小时对创业中心各楼水泵房进行巡查并做好巡查记录。
3.1.3 空调工
24小时值班人员，每1小时对直燃机机组做好记录，每3小时对螺杆机组水温做好记录。
3.1.4 消防工
24小时值班人员，巡查区域内的各种火源，检查安全出口、疏散通道、疏散指示标志和应急照明灯安全疏散设施是否处于正常状态、检查安全出口、疏散通道、消防车道、是否畅通并做好记录。
3.1.5 电梯工
24小时值班人员，每天2次对所管辖区域内的电梯进行巡查并做好记录。
3.2 巡视管理
3.2.1 巡视人员应按规定的时间、路线及项目对所管理的设备进行巡视检查，并将巡检情况填写到巡检记录本。
3.2.2 外出巡视应携带对讲机或手机，随时与值班负责人保持联系。
3.2.3 巡视人员每次巡检均应在相应的运行记录上做好记录。
3.2.4 巡视人员应执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上签到。
3.2.5 巡视人员应根据设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备以及有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
3.2.6 发现设备仪表、电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷的，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。
3.2.7 发现有不正常的噪音、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，应立即报告值班班长和主管，同时采取适当的保护措施，防止事故发生或扩大，并由专业主管负责协调进行维修。
4 钥匙管理
4.1 所辖区域所有设备房以及与设备有关的走廊门钥匙由工程人员专人负责登记、编号造册。
4.2 钥匙共三套：一套由综合办公室负责保管；一套由各值班室保管；一套由各部门负责人保管。
4.3 如有单位施工或整改，应由施工单位负责人填写工作单。经领导核准后，由物业工程部人员陪同到工作点。
4.4 如有单位来检查或参观，应持有关证明或批条，由物业工程部主管拿钥匙陪同，方能到机房。
4.5 建筑工程所有钥匙均应严格管理，任何人不得随意带出办公楼。
4.6 钥匙领用应如实填写《钥匙领用登记表》，所有借出钥匙当天全部交还，如未归还由借用人追问原由，特殊情况报总经理批准。
4.7 所有钥匙在交接班时均应清点，做好交接手续。
4.8 各类钥匙的补配、门锁的更换应填写申请表，经综合管理部批准后方可办理。
5 库房管理
5.1 仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架，并且摆放整齐。备用材料较少的，可将备品材料按品种、规格分类摆放在备品材料柜内。见图 2。
5.2 材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明。
5.3 登记入库和领用情况。应建立帐目包括出、入库记录，做到帐物相符。
5.4 设置备品、备件、材料物资、工具的明细账。每月按出库、入库记录，定期进行核对，并做好出入库报表。每月定期进行盘点，填写《库存物品盘点表》，将缺少的物品登记，以便购买所需物品，将结果报工程部主管并存档。
5.5 日常维修所用低值易耗材料，以旧换新，由领用人填写《物品领取单》由主管签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对业主服务所用的维修材料，应经主管签字批准方可发放。
5.6 维修更换及损坏的物品应交回库房，由库管员与公司采购部门共同处理。
5.7 库房钥匙由库管员负责掌握，其他人员不得拿钥匙到库房取物。未经库管员同意，任何人不得进入库房。
5.8 任何人不得将公用财产据为己有。发现材料丢失或人为损坏时，应及时报告经理，按有关规定进行处理。
5.9 保证每月的材料供应。库管员每月 25 日对所缺的物品列出采购计划，由总经理签字并上交集团综合部。
6 工具管理
6.1 建筑工程公司实行部门、专业班组、员工个人三级管理制度，分别由仓库管理员、班长、员工本人填写工具清单（见图 3），建立登记台账，由专人负责管理。仓库管理员负责建立和保管本部门工具总台账和工具领用登记表。
6.2 工具设备按工作要求，每个技工配备常用、必备的手用工具，各班组配备本专业常用工具及仪表，机械设备、贵重仪器仪表由库房统一管理。
6.3 个人领用工具及更新配置要经部门经理批准，并填写工具领用登记表后，由领用人签名备案，方能发放。
6.4 由员工个人管理的工具，原则上属本人专用，其他专业或部门人员借用时，需经主管批准。
6.5 班组领用工具，由班长填写工具领用登记表，专业主管核实签字，总经理批准后方可领用。如因使用不当或保管不当，造成损坏丢失，应由领用者负责赔偿或及时修复。
6.6 各班组工具不得私自转借他人。工程人员借用工具应填写借条，借用工具应及时归还，归还时应整洁、完好，由工具管理人员当场检验，工具完好方可收回。
6.7 班组公用工具要列出清单，每次使用后应保证整洁、完好，交接班时认真检查，如有丢失损坏， 应追查有关人员的责任，按价赔偿。
6.8 机械设备、仪器仪表用完后，应清理干净，并由仓库管理员当场验证完好后方能收回。
6.9 各类仪器仪表，要保持精密准确，由专人定期检查检修。
6.10 所有工具应精心使用，妥善保管。综合办公室定期组织对部门、班组对个人领用的工具进行检查， 正常使用损坏或到使用年限，由使用人或管理人写清情况，报经理，将其修复或以旧换新；由于丢失或使用不当造成工具损坏由责任人按原价赔偿。
6.11 员工调动工作时，由主管监督对所管工具进行交接并签字；主管调动时，由经理监督对所管工具进行交接并签字；并由仓库管理员随时调整账本。
7 接报
7.1 服务中心接到业主报修时，详细记录并通知工程调度，工程调度登记报修事项，根据报修情况开出派工单，合理调配工程人员。
7.2 工程人员接到维修任务后，准备好维修工具、材料等，在 5 分钟内到达维修地点，紧急情况立即到达现场。
7.3 工程人员到达现场后，与报修人核实报修信息，进行现场勘查，同时做好记录。
7.4 在不影响业主办公的情况下，工程人员应立刻维修；如影响办公，需征得业主同意，另行预约时间维修。
7.5 无法立即处理好的问题，应向业主做好解释，约定维修时间，并及时上报。
7.6 若维修材料不足，库管员将所需材料统计成单，及时报至综合管理部，材料购齐后，按照预约时间进行维修。
7.7 维修完毕，工程人员清理现场，填写维修材料名称、规格、数量等信息，经业主签字确认后存档。
7.8 接报处理流程见图 4。
本标准规定了工程部交接班、巡视、钥匙管理、库房管理、工具管理和接报的要求。本标准适用于工程部物业综合管理工作。
2 交接班
2.1 提前 10 分钟做好交接班准备工作，准点进行交接。交班者向接班者交待设备运行状况、运行方式、设备检修及变更等情况，并将值班记录本交给接班人员；接班者查看设备运行记录，清点仪表、工具、钥匙，检查设备状况。见图 1。
2.2 如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗，并及时报告主管，直到主管安排好接班人员办完交接班手续后方可离岗。
2.3 交接班时如设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，并及时报告主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。
3 巡视
3.1 巡视时间
3.1.1 电工
变电所24小时值班人员，8:30、10：30、13：30、16:30、19:00、22:00进行巡查并做好运行记录。
3.1.2 水工
24小时值班人员，每隔5小时对创业中心各楼水泵房进行巡查并做好巡查记录。
3.1.3 空调工
24小时值班人员，每1小时对直燃机机组做好记录，每3小时对螺杆机组水温做好记录。
3.1.4 消防工
24小时值班人员，巡查区域内的各种火源，检查安全出口、疏散通道、疏散指示标志和应急照明灯安全疏散设施是否处于正常状态、检查安全出口、疏散通道、消防车道、是否畅通并做好记录。
3.1.5 电梯工
24小时值班人员，每天2次对所管辖区域内的电梯进行巡查并做好记录。
3.2 巡视管理
3.2.1 巡视人员应按规定的时间、路线及项目对所管理的设备进行巡视检查，并将巡检情况填写到巡检记录本。
3.2.2 外出巡视应携带对讲机或手机，随时与值班负责人保持联系。
3.2.3 巡视人员每次巡检均应在相应的运行记录上做好记录。
3.2.4 巡视人员应执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上签到。
3.2.5 巡视人员应根据设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备以及有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
3.2.6 发现设备仪表、电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷的，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。
3.2.7 发现有不正常的噪音、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，应立即报告值班班长和主管，同时采取适当的保护措施，防止事故发生或扩大，并由专业主管负责协调进行维修。
4 钥匙管理
4.1 所辖区域所有设备房以及与设备有关的走廊门钥匙由工程人员专人负责登记、编号造册。
4.2 钥匙共三套：一套由综合办公室负责保管；一套由各值班室保管；一套由各部门负责人保管。
4.3 如有单位施工或整改，应由施工单位负责人填写工作单。经领导核准后，由物业工程部人员陪同到工作点。
4.4 如有单位来检查或参观，应持有关证明或批条，由物业工程部主管拿钥匙陪同，方能到机房。
4.5 建筑工程所有钥匙均应严格管理，任何人不得随意带出办公楼。
4.6 钥匙领用应如实填写《钥匙领用登记表》，所有借出钥匙当天全部交还，如未归还由借用人追问原由，特殊情况报总经理批准。
4.7 所有钥匙在交接班时均应清点，做好交接手续。
4.8 各类钥匙的补配、门锁的更换应填写申请表，经综合管理部批准后方可办理。
5 库房管理
5.1 仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架，并且摆放整齐。备用材料较少的，可将备品材料按品种、规格分类摆放在备品材料柜内。见图 2。
5.2 材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明。
5.3 登记入库和领用情况。应建立帐目包括出、入库记录，做到帐物相符。
5.4 设置备品、备件、材料物资、工具的明细账。每月按出库、入库记录，定期进行核对，并做好出入库报表。每月定期进行盘点，填写《库存物品盘点表》，将缺少的物品登记，以便购买所需物品，将结果报工程部主管并存档。
5.5 日常维修所用低值易耗材料，以旧换新，由领用人填写《物品领取单》由主管签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对业主服务所用的维修材料，应经主管签字批准方可发放。
5.6 维修更换及损坏的物品应交回库房，由库管员与公司采购部门共同处理。
5.7 库房钥匙由库管员负责掌握，其他人员不得拿钥匙到库房取物。未经库管员同意，任何人不得进入库房。
5.8 任何人不得将公用财产据为己有。发现材料丢失或人为损坏时，应及时报告经理，按有关规定进行处理。
5.9 保证每月的材料供应。库管员每月 25 日对所缺的物品列出采购计划，由总经理签字并上交集团综合部。
6 工具管理
6.1 建筑工程公司实行部门、专业班组、员工个人三级管理制度，分别由仓库管理员、班长、员工本人填写工具清单（见图 3），建立登记台账，由专人负责管理。仓库管理员负责建立和保管本部门工具总台账和工具领用登记表。
6.2 工具设备按工作要求，每个技工配备常用、必备的手用工具，各班组配备本专业常用工具及仪表，机械设备、贵重仪器仪表由库房统一管理。
6.3 个人领用工具及更新配置要经部门经理批准，并填写工具领用登记表后，由领用人签名备案，方能发放。
6.4 由员工个人管理的工具，原则上属本人专用，其他专业或部门人员借用时，需经主管批准。
6.5 班组领用工具，由班长填写工具领用登记表，专业主管核实签字，总经理批准后方可领用。如因使用不当或保管不当，造成损坏丢失，应由领用者负责赔偿或及时修复。
6.6 各班组工具不得私自转借他人。工程人员借用工具应填写借条，借用工具应及时归还，归还时应整洁、完好，由工具管理人员当场检验，工具完好方可收回。
6.7 班组公用工具要列出清单，每次使用后应保证整洁、完好，交接班时认真检查，如有丢失损坏， 应追查有关人员的责任，按价赔偿。
6.8 机械设备、仪器仪表用完后，应清理干净，并由仓库管理员当场验证完好后方能收回。
6.9 各类仪器仪表，要保持精密准确，由专人定期检查检修。
6.10 所有工具应精心使用，妥善保管。综合办公室定期组织对部门、班组对个人领用的工具进行检查， 正常使用损坏或到使用年限，由使用人或管理人写清情况，报经理，将其修复或以旧换新；由于丢失或使用不当造成工具损坏由责任人按原价赔偿。
6.11 员工调动工作时，由主管监督对所管工具进行交接并签字；主管调动时，由经理监督对所管工具进行交接并签字；并由仓库管理员随时调整账本。
7 接报
7.1 服务中心接到业主报修时，详细记录并通知工程调度，工程调度登记报修事项，根据报修情况开出派工单，合理调配工程人员。
7.2 工程人员接到维修任务后，准备好维修工具、材料等，在 5 分钟内到达维修地点，紧急情况立即到达现场。
7.3 工程人员到达现场后，与报修人核实报修信息，进行现场勘查，同时做好记录。
7.4 在不影响业主办公的情况下，工程人员应立刻维修；如影响办公，需征得业主同意，另行预约时间维修。
7.5 无法立即处理好的问题，应向业主做好解释，约定维修时间，并及时上报。
7.6 若维修材料不足，库管员将所需材料统计成单，及时报至综合管理部，材料购齐后，按照预约时间进行维修。
7.7 维修完毕，工程人员清理现场，填写维修材料名称、规格、数量等信息，经业主签字确认后存档。
7.8 接报处理流程见图 4。
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