2018年给排水系统管理要求
- 发布日期：2018-11-19
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1 范围
本标准规定了给排水系统操作规程、水箱清洗要求、给排水系统巡查和维修保养要求、供暖系统巡查要求、地热清洗要求、排污井及化粪池清理要求、雨排清理要求。
本标准适用于物业工程部对给排水系统的管理工作。
2 给排水系统概况
2.1 生活用水来自大伙房水库的优质水源，经市政管网输送到各综合楼内的二级储水箱中，经过二级提水送到各个楼层中。
2.2 计量收费总表共 12 块。分别为宏冠大厦、公安局、综合楼A、B、C、D、E 楼、1 食堂、B09、检察院、F 楼、8 块*10 的水表，如图 1、2。会议中心、规划馆、南北各一块均为 3m³水表。
2.3 综合楼、A、B、C、D、E 楼。楼内每段卫生间室外对应处，设有进户水表井。其中每段每层卫生间处，管道间内有中水、自来水表。
2.4 抄表方式与日期保留影像资料备查，逐一填表上报。抄表日期为每月3日。
2.5 二次供水设备。综合楼设有地下室二次供水生活水泵房 14 个，每个综合楼由高区和低区供水，由“上海上源泵业制造有限公司”，“南方泵业有限公司”，“上海东方泵业集团有限公司”，“上海凯泉泵业集团有限公式”多家公司提供的 59 台变频水泵，储水箱采用 SUS304 食品级白钢板制成。
2.6 水工 24 小时值班，8：30、12：00、16：30、20：00、对水泵房进行巡查并做好巡查记录。
2.7 排水。办公区域铺有中水管网，各楼的生活排放水经排水管网送到中水站进行污水处理，中水站把经过处理过的生活排放水经过中水管网送到各综合楼的卫生间，用于大小便器的使用。
3 给排水系统操作规程
3.1 生活水泵
3.1.1 检查控制柜电压表是否指示正常位置。
3.1.2 检查水池水位是否正常。
3.1.3 检查水池液压进水阀是否正常。
3.1.4 检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。
3.1.5 经检查一切正常后，把恒压开关调到自动位置、启动。
3.1.6 仔细阅读交班记录。
3.1.7 泵组选择开关每日轮换一次。
3.1.8 将恒压泵开关打向自动(AUTO)位置，将主泵开关打向自动(AUTO)位置。
3.1.9 观察水流是否正常，泵体是否有异声。
3.1.10 待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动(AUTO)位置。
3.1.11 每次开启主泵时应排气。
3.1.12 不得乱动其他开关和按钮。
3.2 污水泵
3.2.1 控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
3.2.2 按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。
3.2.3 按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。
3.2.4 将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。
4 水泵房设备概况
4.1 A、B、C、D 楼每个楼生活水泵房内有 5 台水泵供卫生间用水，分两个区段供水。3 台高区泵：供主楼 9～15 层。2 台高区泵：8 层以下及 1～5 段，1～5 层用水。
4.2 创业中心水泵厂家为上海东方泵业（集团）有限公司型号 CDCF16-50，流量为 18m³／h，扬程 59m。
4.3 中区供水水泵型号 CDCF32-70 型立式多级水泵，扬程 95m 流量 40 m³/h。3 台高区供水水泵，中高区水泵由俩个变频柜控制。
4.4 水箱规格为 4.5m×2.5m×5.5m。立体水箱可容水 61 吨。材质无毒白钢材料制成，可在停水 24 小时情况下保证全楼供水。
5 水箱清洗要求
5.1 时间
水箱每年春季和秋季各清洗一次，温度适宜，适合工作人员作业。
5.2 准备工具
带灯安全帽、套撮、扫把、塑料硬毛刷、鼓风机（备用）、水桶、高压水枪、雨靴、雨衣。
5.3 清洗过程
5.3.1 关闭进水阀门，水箱中的水放至清洗标准层（10～15cm）时，关闭出水阀门。
5.3.2 用塑料硬毛刷彻底清洗水箱内壁和水箱内部的钢结构支架，做到无死角，使箱壁达到用手触摸无腻感，再用高压水枪冲洗干净，然后将洗刷后的污水排干净。
5.3.3 对水箱进行消毒。放水，使水位达到标准清洗层；向水中撒入漂白粉（稀释比例为 5:1000。将稀释好的漂白粉溶液用水桶均匀扬撒水箱内壁），停留 30 分钟至 1 小时，用高压水枪冲洗干净，将污水排干净。
5.3.4 放水到标准清洗层，用高压水枪清洗，将污水排干净，此步骤重复 2～3 次。
5.3.5 检查箱盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。
5.3.6 清洗水箱上方及其周围的杂物，使水池周围环境整洁。
5.3.7 打开给水阀门，当水面高度高于抽水泵入口 50cm 时，打开抽水泵。
5.3.8 对清洗后的水箱水质采样并送检。
5.3.9 填写清洗记录，归档管理。
5.4 注意事项
5.4.1 水箱的清洗工作由 3 人或以上进行。2 人在水箱内做清洗工作相互照应，留 1 人在水箱外待命。清洗人员在水箱内部做扬撒漂白粉溶液做消毒工作和用高压水枪清洗内壁及水箱顶部时，在水箱外待命人员用鼓风机向水箱中输送空气，以避免水箱中缺氧。
5.4.2 水箱内部的许多钢结构支架起到支撑和稳固水箱的作用，在各个钢结构支架的连接处非常容易有水垢或者漂白粉溶液残留，清洗时一定要注意清洗连接处的棱角或凹槽。
6 给排水系统巡查要求
6.1 进入泵房首先查看水箱水位计水位，是否满箱，见图 23，如水箱缺水，查看进水阀门是否关闭， 正常，再查看水泵出水压力（中区压力 0.45mpa，高区压力 0.8mpa 为正常压力）。
6.2 查看输入输出阀门是否开启。
6.3 检查完毕，起动水泵是否正常，如一切正常，填写巡查记录。
7 给排水系统维修保养要求
7.1 给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。
7.2 主管每年 12 月份制订和监督实施下半年度的系统保养计划。
7.3 维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。
7.4 根据设备特点，重点做好润滑、除尘工作。
7.5 供水泵故障时，马上停止故障泵，开启备用泵，以保证辖区供水。
7.6 污水泵故障时，马上采取措施，降低集水井水位。
7.7 所有系统的维修保养工作结束后，填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。
7.8 给排水设备的故障应于 5 小时内修复，无法解决的应通知受影响业主，并报告上级领导，限期修复。
8 供暖系统巡查
8.1 检查
打开地热分水器防护罩，查看进水温度（上杠），回水温度（下杠），是否温差过大，如有过大温差，要查看进回水总阀是否开启，如全部开启，查看分水器上分阀，拆下进水过滤网，查看是否於堵，进行检修，检修后按原位安装，打开供回水阀门、排气阀放气，待无气体排出后结束。
8.2 地热检修步骤
8.2.1 准备工具：活动扳手、软连接、角阀、水桶。
8.2.2 关闭供水阀门、回水阀门，打开过滤器。
8.2.3 取出过滤网，清洗过滤网，清洗完毕后，安装回原位。
8.2.4 打开排气阀，见图 30，连接角阀与软连，打开回水阀门，开始清洗各支路。依次清洗，清洗任意一路时，需关闭其他几路（阀门上指向 4 为开启状态。指向 0 为关闭状态）。放至清水为止。
8.2.5 卸下角阀与软连，装回排气阀。
8.2.6 打开回水阀门，清洗完毕。
9 地热清洗
9.1 时间和方式
9.1.1 清洗地热时间为供暖前、中、后三个时期，一年四季都可以清洗，但在供暖后期是清洗地热最佳时间，能及时把管路内未沉淀的污垢，生物粘泥，杂质彻底清除，以防管路内形成沉积物，造成管路堵塞，地热清洗频率为 2～3 年清洗一次最佳。
9.1.2 脉冲清洗主要利用水和气，通过气水混合所产生的一些震动冲击地热管的内壁，达到清洗效果。
9.2 脉冲清洗地热步骤
9.2.1 准备工具：活动扳手，1 寸 4 分外丝变径，软连接，管 50～80m，角阀，水桶，水瓶，毛刷等。
9.2.2 关闭供回水阀门，打开过滤器，取出过滤网进行清洗，清洗干净后装回原位。
9.2.3 打开排气阀，泄掉地热内部残余压力，拆下分水器进水回水丝堵，利用塑料瓶接住残留水。
9.2.4 在分器（上杠）丝堵处安装脉冲进水口，将脉冲输出口与分水器，进水（上杠）堵头端连接， 在将空气压缩机和脉冲进气口连接，排污管一端连接分水器回水（下杠）堵头端（注），排污管深插下水道口内，防止排污时喷溅污水；清洗时打开分水器上一个分隔阀，其他分隔阀关闭，洗一回路开一回路，洗至清水为依次清洗（阀门上指向 4 为开启状态，指向 0 为关阀状态）。
9.2.5 清洗后拆下外丝变径，角阀，装回封堵，打开供回水，排出余气，关闭放风阀，清洗完毕。
10 排污井及化粪池清理
10.1 按建筑面积为每 4000 ㎡的办公楼，日常有 80～100 人的办公场所，共用 1 个排污下水井的方式计算，排污井及化粪池每年要清理 2 次。
10.2 清理排污井及化粪池内的粪便、污水、污渍清运并妥善处理。
10.3 确保清理的排污井、化粪池，粪便、污水不外溢。
10.4 在清理排污井及化粪池过程中，采取相应的安全防范措施。
10.5 贮粪池内的粪便应及时转运，不得外溢，输粪管道应保持完好畅通、闸阀严密无破损、无滴漏。
10.6 清理作业时，用竹竿（3～8m）搅散排污井及化粪池内杂物、结块层，吸粪车到作业现场，吸粪胶管放入井池内，开启开关吸出粪便直至无粪便为止。盖好井盖，用清水冲洗井的周围。
10.7 一级井池清运 90%污物，二级井池清运 75%污物，三级井池表面硬物全部清运。清理后水面上无漂浮物、井壁基本清洁。
10.8 清理全过程，不得吸烟，不得使用明火。
11 雨排清理
11.1 准备工具：套撮，胶皮手套，铁锹，粗铁丝 20cm，安全带。
11.2 用铁锹和套撮清理雨排入口附近较大的白色垃圾、枯叶、泥土等。
11.3 用粗铁丝仔细清理雨排入口附近的雨排入口附近不易清理的较小堵塞物，保证将过滤网或者过滤栅清理干净。
11.4 将雨排入口附近打扫干净。
11.5 雨排每年检查 2 次：
——入春之前检查一次，清除堵塞雨排入口的白色垃圾、枯叶、泥土等；
——夏季雨季之前检查一次，确保雨季到来之时雨排入口通畅无杂物。
11.6 在距离楼顶边缘较近的雨排处施工时应佩戴安全带。
本标准规定了给排水系统操作规程、水箱清洗要求、给排水系统巡查和维修保养要求、供暖系统巡查要求、地热清洗要求、排污井及化粪池清理要求、雨排清理要求。
本标准适用于物业工程部对给排水系统的管理工作。
2 给排水系统概况
2.1 生活用水来自大伙房水库的优质水源，经市政管网输送到各综合楼内的二级储水箱中，经过二级提水送到各个楼层中。
2.2 计量收费总表共 12 块。分别为宏冠大厦、公安局、综合楼A、B、C、D、E 楼、1 食堂、B09、检察院、F 楼、8 块*10 的水表，如图 1、2。会议中心、规划馆、南北各一块均为 3m³水表。
2.3 综合楼、A、B、C、D、E 楼。楼内每段卫生间室外对应处，设有进户水表井。其中每段每层卫生间处，管道间内有中水、自来水表。
2.4 抄表方式与日期保留影像资料备查，逐一填表上报。抄表日期为每月3日。
2.5 二次供水设备。综合楼设有地下室二次供水生活水泵房 14 个，每个综合楼由高区和低区供水，由“上海上源泵业制造有限公司”，“南方泵业有限公司”，“上海东方泵业集团有限公司”，“上海凯泉泵业集团有限公式”多家公司提供的 59 台变频水泵，储水箱采用 SUS304 食品级白钢板制成。
2.6 水工 24 小时值班，8：30、12：00、16：30、20：00、对水泵房进行巡查并做好巡查记录。
2.7 排水。办公区域铺有中水管网，各楼的生活排放水经排水管网送到中水站进行污水处理，中水站把经过处理过的生活排放水经过中水管网送到各综合楼的卫生间，用于大小便器的使用。
3 给排水系统操作规程
3.1 生活水泵
3.1.1 检查控制柜电压表是否指示正常位置。
3.1.2 检查水池水位是否正常。
3.1.3 检查水池液压进水阀是否正常。
3.1.4 检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。
3.1.5 经检查一切正常后，把恒压开关调到自动位置、启动。
3.1.6 仔细阅读交班记录。
3.1.7 泵组选择开关每日轮换一次。
3.1.8 将恒压泵开关打向自动(AUTO)位置，将主泵开关打向自动(AUTO)位置。
3.1.9 观察水流是否正常，泵体是否有异声。
3.1.10 待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动(AUTO)位置。
3.1.11 每次开启主泵时应排气。
3.1.12 不得乱动其他开关和按钮。
3.2 污水泵
3.2.1 控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
3.2.2 按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。
3.2.3 按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。
3.2.4 将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。
4 水泵房设备概况
4.1 A、B、C、D 楼每个楼生活水泵房内有 5 台水泵供卫生间用水，分两个区段供水。3 台高区泵：供主楼 9～15 层。2 台高区泵：8 层以下及 1～5 段，1～5 层用水。
4.2 创业中心水泵厂家为上海东方泵业（集团）有限公司型号 CDCF16-50，流量为 18m³／h，扬程 59m。
4.3 中区供水水泵型号 CDCF32-70 型立式多级水泵，扬程 95m 流量 40 m³/h。3 台高区供水水泵，中高区水泵由俩个变频柜控制。
4.4 水箱规格为 4.5m×2.5m×5.5m。立体水箱可容水 61 吨。材质无毒白钢材料制成，可在停水 24 小时情况下保证全楼供水。
5 水箱清洗要求
5.1 时间
水箱每年春季和秋季各清洗一次，温度适宜，适合工作人员作业。
5.2 准备工具
带灯安全帽、套撮、扫把、塑料硬毛刷、鼓风机（备用）、水桶、高压水枪、雨靴、雨衣。
5.3 清洗过程
5.3.1 关闭进水阀门，水箱中的水放至清洗标准层（10～15cm）时，关闭出水阀门。
5.3.2 用塑料硬毛刷彻底清洗水箱内壁和水箱内部的钢结构支架，做到无死角，使箱壁达到用手触摸无腻感，再用高压水枪冲洗干净，然后将洗刷后的污水排干净。
5.3.3 对水箱进行消毒。放水，使水位达到标准清洗层；向水中撒入漂白粉（稀释比例为 5:1000。将稀释好的漂白粉溶液用水桶均匀扬撒水箱内壁），停留 30 分钟至 1 小时，用高压水枪冲洗干净，将污水排干净。
5.3.4 放水到标准清洗层，用高压水枪清洗，将污水排干净，此步骤重复 2～3 次。
5.3.5 检查箱盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。
5.3.6 清洗水箱上方及其周围的杂物，使水池周围环境整洁。
5.3.7 打开给水阀门，当水面高度高于抽水泵入口 50cm 时，打开抽水泵。
5.3.8 对清洗后的水箱水质采样并送检。
5.3.9 填写清洗记录，归档管理。
5.4 注意事项
5.4.1 水箱的清洗工作由 3 人或以上进行。2 人在水箱内做清洗工作相互照应，留 1 人在水箱外待命。清洗人员在水箱内部做扬撒漂白粉溶液做消毒工作和用高压水枪清洗内壁及水箱顶部时，在水箱外待命人员用鼓风机向水箱中输送空气，以避免水箱中缺氧。
5.4.2 水箱内部的许多钢结构支架起到支撑和稳固水箱的作用，在各个钢结构支架的连接处非常容易有水垢或者漂白粉溶液残留，清洗时一定要注意清洗连接处的棱角或凹槽。
6 给排水系统巡查要求
6.1 进入泵房首先查看水箱水位计水位，是否满箱，见图 23，如水箱缺水，查看进水阀门是否关闭， 正常，再查看水泵出水压力（中区压力 0.45mpa，高区压力 0.8mpa 为正常压力）。
6.2 查看输入输出阀门是否开启。
6.3 检查完毕，起动水泵是否正常，如一切正常，填写巡查记录。
7 给排水系统维修保养要求
7.1 给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。
7.2 主管每年 12 月份制订和监督实施下半年度的系统保养计划。
7.3 维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。
7.4 根据设备特点，重点做好润滑、除尘工作。
7.5 供水泵故障时，马上停止故障泵，开启备用泵，以保证辖区供水。
7.6 污水泵故障时，马上采取措施，降低集水井水位。
7.7 所有系统的维修保养工作结束后，填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。
7.8 给排水设备的故障应于 5 小时内修复，无法解决的应通知受影响业主，并报告上级领导，限期修复。
8 供暖系统巡查
8.1 检查
打开地热分水器防护罩，查看进水温度（上杠），回水温度（下杠），是否温差过大，如有过大温差，要查看进回水总阀是否开启，如全部开启，查看分水器上分阀，拆下进水过滤网，查看是否於堵，进行检修，检修后按原位安装，打开供回水阀门、排气阀放气，待无气体排出后结束。
8.2 地热检修步骤
8.2.1 准备工具：活动扳手、软连接、角阀、水桶。
8.2.2 关闭供水阀门、回水阀门，打开过滤器。
8.2.3 取出过滤网，清洗过滤网，清洗完毕后，安装回原位。
8.2.4 打开排气阀，见图 30，连接角阀与软连，打开回水阀门，开始清洗各支路。依次清洗，清洗任意一路时，需关闭其他几路（阀门上指向 4 为开启状态。指向 0 为关闭状态）。放至清水为止。
8.2.5 卸下角阀与软连，装回排气阀。
8.2.6 打开回水阀门，清洗完毕。
9 地热清洗
9.1 时间和方式
9.1.1 清洗地热时间为供暖前、中、后三个时期，一年四季都可以清洗，但在供暖后期是清洗地热最佳时间，能及时把管路内未沉淀的污垢，生物粘泥，杂质彻底清除，以防管路内形成沉积物，造成管路堵塞，地热清洗频率为 2～3 年清洗一次最佳。
9.1.2 脉冲清洗主要利用水和气，通过气水混合所产生的一些震动冲击地热管的内壁，达到清洗效果。
9.2 脉冲清洗地热步骤
9.2.1 准备工具：活动扳手，1 寸 4 分外丝变径，软连接，管 50～80m，角阀，水桶，水瓶，毛刷等。
9.2.2 关闭供回水阀门，打开过滤器，取出过滤网进行清洗，清洗干净后装回原位。
9.2.3 打开排气阀，泄掉地热内部残余压力，拆下分水器进水回水丝堵，利用塑料瓶接住残留水。
9.2.4 在分器（上杠）丝堵处安装脉冲进水口，将脉冲输出口与分水器，进水（上杠）堵头端连接， 在将空气压缩机和脉冲进气口连接，排污管一端连接分水器回水（下杠）堵头端（注），排污管深插下水道口内，防止排污时喷溅污水；清洗时打开分水器上一个分隔阀，其他分隔阀关闭，洗一回路开一回路，洗至清水为依次清洗（阀门上指向 4 为开启状态，指向 0 为关阀状态）。
9.2.5 清洗后拆下外丝变径，角阀，装回封堵，打开供回水，排出余气，关闭放风阀，清洗完毕。
10 排污井及化粪池清理
10.1 按建筑面积为每 4000 ㎡的办公楼，日常有 80～100 人的办公场所，共用 1 个排污下水井的方式计算，排污井及化粪池每年要清理 2 次。
10.2 清理排污井及化粪池内的粪便、污水、污渍清运并妥善处理。
10.3 确保清理的排污井、化粪池，粪便、污水不外溢。
10.4 在清理排污井及化粪池过程中，采取相应的安全防范措施。
10.5 贮粪池内的粪便应及时转运，不得外溢，输粪管道应保持完好畅通、闸阀严密无破损、无滴漏。
10.6 清理作业时，用竹竿（3～8m）搅散排污井及化粪池内杂物、结块层，吸粪车到作业现场，吸粪胶管放入井池内，开启开关吸出粪便直至无粪便为止。盖好井盖，用清水冲洗井的周围。
10.7 一级井池清运 90%污物，二级井池清运 75%污物，三级井池表面硬物全部清运。清理后水面上无漂浮物、井壁基本清洁。
10.8 清理全过程，不得吸烟，不得使用明火。
11 雨排清理
11.1 准备工具：套撮，胶皮手套，铁锹，粗铁丝 20cm，安全带。
11.2 用铁锹和套撮清理雨排入口附近较大的白色垃圾、枯叶、泥土等。
11.3 用粗铁丝仔细清理雨排入口附近的雨排入口附近不易清理的较小堵塞物，保证将过滤网或者过滤栅清理干净。
11.4 将雨排入口附近打扫干净。
11.5 雨排每年检查 2 次：
——入春之前检查一次，清除堵塞雨排入口的白色垃圾、枯叶、泥土等；
——夏季雨季之前检查一次，确保雨季到来之时雨排入口通畅无杂物。
11.6 在距离楼顶边缘较近的雨排处施工时应佩戴安全带。
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